RAMAI PELANGGAN YANG TELAH DIBANTU

Proses penjualan rumah dan hartanah perlu ada strategi dan teknik yang betul. Tak boleh pakai hentam jela. Tak boleh expect terus dapat untung puluhan atau ratusan ribu ringgit. 

Mari saya terangkan kaedah dan cara jual rumah. Coretan ini boleh dijadikan panduan untuk jual rumah tuan puan.

Kandungan

Cara Nak Menetapkan Harga Rumah

Kos Menjual Rumah

Nak Tahu Cara Jual Rumah Cepat? Impresi Pertama Sangat Penting

Dokumen Yang Perlu Disediakan

Cara Nak Pasarkan Hartanah

Cara Berurusan Dengan Pembeli

Prosedur Jual Rumah

Berapa Lama Proses

Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu

Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah?

Cara Nak Menetapkan Harga Rumah.

Rumah yang tuan puan nak jual bersaing dengan ratusan rumah lain. Bila menetapkan harga rumah tuan puan kena elakkan terpengaruh dengan emosi.

Pemilik rumah ni kebanyakannya ada sentimental value dengan rumah. Tambah lagi jika rumah tu telah lama diduduki dan diubahsuai.

Oleh sebab itu jika pemilik menetapkan harga yang terlalu tinggi. Kesannya rumah lambat terjual.

Atau boleh jadi juga tuan puan letak harga terlalu rendah. Ini menyebabkan kerugian yang besar untuk tuan puan.

Kunci nak jual rumah cepat ni dengan menetapkan harga yang relevan dengan permintaan pasaran. Caranya dengan mendapatkan data yang berfakta dengan langkah berikut.

1) Semak Market Value

Tuan puan mesti semak nilai pasaran sebelum tetapkan harga rumah. Harga yang ikut nilai pasaran akan memudahkan pembeli. Mereka akan lebih senang mendapatkan pinjaman.

Kebanyakan pakej pinjaman hanya beri margin 90%. Jika rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman ialah RM90,000. Dan RM10,000 tu ialah deposit yang pembeli bayar secara tunai.

Bayangkan jika tuan puan tak semak market value dan tetapkan harga RM150,000. Tentulah membebankan pembeli. Pembeli terpaksa keluarkan tunai sebanyak RM60,000.

Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan stamping. Kos guaman dan stamping pula dalam 5% daripada harga rumah. Besar kemungkinan pembeli tidak akan berminat nak buat belian.

Nak semak market value rumah ni boleh guna cara berikut:

Gunakan khidmat Semak Market Value yang saya sediakan ni.

Semak dengan penilai melalui jurubank.

Semak dengan ejen hartanah.

Semakan dengan jurubank / penilai ni mungkin susah sedikit. Klien utama mereka adalah ejen hartanah atau pembeli rumah. Bukan pemilik. Jadi mungkin kebanyakan mereka sedikit reluctant.

Untuk semak nilai pasaran ni tuan puan kena beri butiran berikut:

.Jenis rumah

.Alamat lengkap

.Saiz lot dan binaan rumah

Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)

.Kos ubahsuai, jika ada.

Sedikit tentang ubahsuai. Jika ubahsuai melibatkan ubahsuai struktur, mesti ada kebenaran daripada pihak berkuasa.

Ubahsuai struktur tu biasanya jika tuan puan buat extension rumah. Kalau tidak dapat kebenaran, pengubahsuaian struktur tak akan dikira dalam market value terutamanya jika melibatkan pembiayaan kerajaan.

Semakan nilai pasaran yang tuan puan buat ni adalah percuma dan secara verbal confirmation sahaja. Penilai tidak akan keluarkan valuation report.

Jika perlukan valuation report tuan puan kena buat lantikan penilai. Ada kos untuk melaksanakan kerja ni.

2) Buat Kajian Tentang Pesaing dan Permintaan.

Setelah tuan puan semak market value eloklah tuan puan semak pula tawaran di pasaran.

Market value yang tuan dapat dengan penilai tu adalah indikatif pasaran. Penilai beri nilai tersebut mengikut kepakaran dan professional judgment mereka. 

Tetapi harga yang pemilik lain tawarkan di pasaran mungkin lebih rendah contohnya jika tuan puan dapat nilai pasaran RM500,000 untuk rumah tuan puan daripada penilai. Tetapi kalau pemilik lain jual pada harga RM400,000 sudah pasti rumah tuan puan susah nak terjual.

Tuan puan boleh buat cara berikut:

Semak medium iklan lain seperti Mudah.my dan Propertyguru. Lihat harga tertinggi dan terendah rumah berdekatan. Adakah harga tuan puan kompetitif? 

Rumah yang harganya lebih rendah daripada rumah tuan puan pastinya akan terjual terlebih dahulu. Melainkan ada sesuatu yang unik dengan rumah tuan puan.

Tanya ejen hartanah tentang harga transaksi dan permintaan berdekatan rumah tuan puan. Ini penting. Walaupun harga iklan tinggi namun mungkin harga transaksi jauh lebih rendah. Nak lagi dalam keadaan ekonomi yang kurang baik.

3) Ambil Kira Faktor Negatif.

Ada beberapa faktor yang boleh menyebabkan harga rumah tu tak boleh dijual dengan harga tinggi. Tuan puan kena ambil kira faktor ni semasa menetapkan harga.

Rumah berhampiran dengan loji kumbahan. Ikut pengalaman saya rumah begini memang susah nak dijual ikut harga semasa. Tuan puan mungkin kena diskaunkan harga rumah untuk tarik minat pembeli.

Rumah berhampiran TNB substation atau power line. Ada kajian mengatakan terdapat risiko kesihatan tinggal berdekatan dengan TNB substation dan power line. Kajian ini tidaklah konklusif. Tapi pembeli yang cakna akan fikir dua kali sebelum buat belian.

Rumah yang ada kerosakan. Pastikan tuan puan baiki kerosakan rumah sebelum menjual. Kerosakan yang jelas kelihatan seperti crack dan bocor susah nak dapat harga yang ada permintaan.

Rumah pangsapuri paling atas.Rumah paling atas ada risiko kebocoran. Ramai pembeli sukar nak teruskan belian atas faktor ni.

Rumah pangsapuri tiada lif tingkat atas. Pembeli yang berkeluarga sangat menekankan faktor ni. Jika ada rumah tingkat bawah dengan harga berpatutan, mereka akan consider tu dulu.

Rumah di kawasan bermasalah. Jika rumah berada di kawasan bermasalah contohnya berdekatan dengan kawasan tanah runtuh atau kadar jenayah tinggi, harga memainkan peranan yang sangat penting. Jangan letak harga yang terlalu tinggi di kawasan begini.

4) Ambil Kira Margin Untuk Rundingan.

Tuan puan kena ambil kira margin untuk rundingan. Hartanah adalah high-value item yang pastinya akan ada rundingan harga. Jika tuan ingin jual dengan harga 500k misalnya, tetapkan harga sekitar RM520k.

Kesimpulan.

Saya harap artikel panduan dan cara jual rumah ini dapat memberi bantuan kepada tuan puan yang berhasrat nak jual rumah.

Jika tuan puan perlukan maklumat lanjut, bolehlah layari website:

www.NiagaHartanah.Com

Atau terus Call/Sms/Wassap di talian: 

012-9185187 En Wan Ejen Hartanah.

Terima Kasih.
 

Ada beberapa kos utama dalam penjualan hartanah:

1. Cukai Hartanah (RPGT)

Cukai hartanah dikenakan untuk jualan dalam tempoh 5 tahun daripada tarikh belian. Kadar RPGT adalah seperti berikut:

Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%

Jualan pada tahun keempat: 20%

Jualan pada tahun kelima: 15%

Jualan pada tahun keenam dan seterusnya: tiada cukai.

Sebagai contoh. Jika tuan puan beli rumah pada bulan Disember 2015 dengan harga RM150,000. Kemudian jual dengan harga RM250,000 pada bulan Jun 2016.

Kadar RPGT ialah 30% kerana jualan pada tahun pertama.

Dalam kes ni, keuntungan tuan puan ialah RM100,000 (RM250k – RM150k). Secara kasar, cukai yang dikenakan ialah 30% daripada nilai ni. Jumlah cukai yang dikenakan hampir RM30,000 (30% x RM100,000).

Buat pengecualian sekali seumur hidup.

Pengecualian ni hanya boleh dibuat sekali sahaja. Seeloknya dibuat untuk hartanah yang paling banyak keuntungan jika tuan puan memiliki lebih dari satu rumah. Sedikit peringatan, jika rumah yang dijual tu ada dua nama, kedua-dua pemilik mesti dikenakan pengecualian jika nak dapatkan pengecualian penuh. Jika salah seorang sahaja yang buat, pengecualian hanya dapat separuh.

Cth: Rumah Ada Dua Nama - Encik Ali dan isterinya Pn Aminah. Jika En Ali sahaja yang exercise pengecualian, amaun RPGT yang dikenakan ialah RM15,000. Jika dua-dua exercise, tiada RPGT dikenakan.

Pengecualian ni hanya boleh dibuat sekali sahaja. Seeloknya dibuat untuk hartanah yang paling banyak keuntungan jika tuan puan memiliki lebih dari satu rumah.

Sedikit peringatan, jika rumah yang dijual tu ada dua nama, kedua-dua pemilik mesti gunakan pengecualian jika nak dapatkan pengecualian penuh.Jika salah seorang sahaja yang buat, pengecualian hanya dapat separuh. Misalnya, amaun RPGT ialah RM30,000.

Buat penolakan untuk kos-kos belian dan jualan hartanah.

Jika tuan puan tak guna cara di atas, langkah nak jimatkan RPGT adalah dengan membuat penolakan kos belian dan jualan. Ada beberapa kos transaksi belian seperti kos peguam dan stamping boleh ditolak sebelum didarab dengan kadar RPGT.

Topik ini agak panjang. Jika tuan puan nak tahu lebih lanjut boleh rujuk artikel Merancang Dan Menjimatkan Cukai RPGT.

2. Kos Guaman

Tuan puan juga perlu melantik peguam. Dan lantikan ini ada kos untuk fi profesional peguam. Tuan puan boleh rujuk ke kalkulator fi peguam. Bahagian yang relevan ialah ‘Legal Fee – Sale & Purchase Agreement/ Loan Agreement’.
 

Untuk penjimatan, pemilik boleh ‘tumpang’ peguam pembeli. Dalam kes tumpang ni tuan puan kena ingat, peguam tu tadi bukan peguam mewakili tuan puan.

Jika ada masalah dalam transaksi atau kelewatan, mereka pastinya akan menyebelahi pembeli. Mereka juga tiada komitmen dengan tuan puan sebab tiada lantikan. Nak suruh mereka buat kerja untuk pihak tuan pastilah mereka tak layan.

Dalam kes tumpang ni, peguam tadi akan bantu tuan untuk buat transfer di pejabat tanah dan uruskan pengeluaran geran daripada bank (discharge of charge). Kos kerja ni rendah berbanding dengan lantikan penuh. Dalam RM1,500 sahaja.

3. Penalti ‘Lock-in Period’

Sesetengah bank mengenakan penalti menjual dalam tempoh ‘Lock-in Period’. Biasanya lock-in period ni 3-5 tahun. Jika tuan puan jual dalam tempoh 3-5 tahun dari tarikh pembelian, tuan puan akan dikenakan penalti.

Kadar penalti ni pula tak tetap. Berbeza ikut polisi bank. Berdasarkan pengalaman ambe dalam 3% dari nilai rumah. Misalnya baki pinjaman tuan puan ialah RM100,000. 

Tuan puan jual dalam tempoh lock-in. Penalti yang dikenakan ialah RM3,000. Ambe sarankan tuan puan semak perjanjian pinjaman tuan puan untuk kepastian tentang tempoh lock-in dan juga kadar penalti. 

Jika perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar, sila klik bawah:

www.NiagaHartanah.Com/lantik-ejen

Atau terus Call/Sms/Wassap ke:

012-9185187 En Wan Ejen Hartanah Anda.

Terima kasih.
 

Ramai beranggapan bahawa hartanah susah untuk dijadikan sebagai perniagaan dengan keuntungan yang lambat dan prospek yang terhad mengikut nilai rumah yang berbeza.

Oleh itu, mereka takut untuk memulakan perniagaan dalam bidang hartanah. Anda perlu tahu bahawa nilai hartanah tidak menurun tetapi akan terus meningkat.

Permulaan setiap yang anda lakukan menentukan peluang yang akan anda dapat pada masa hadapan. Strategi apa yang akan anda guna untuk mencapai matlamat dalam pelaburan ini.

Ini adalah strategi yang dapat menjana keuntungan.

1- KONSEP BELI DAN JUAL

2- KONSEP BELI, SIMPAN DAN JUAL

3- KONSEP BELI, BAIK PULIH, DAN JUAL BALIK

4- KONSEP BELI, SIMPAN, DAN DAPATKAN ALIRAN TUNAI POSITIF

#1 KONSEP BELI DAN JUAL

Cara ini adalah strategi yang selalu pelabur gunakan iaitu mencari hartanah dengan harga yang berpatutan (harga murah) kemudian jual semula hartanah dengan harga pasaran yang semakin meningkat dari semasa ke semasa. Ini adalah cara mudah untuk anda faham:

Cari rumah lelong yang mengikut bajet yang anda tetapkan kerana rumah lelong terkenal dengan jualan harga yang cukup rendah dan anda boleh menjualnya semula dengan harga semasa. Perlu di ingatkan jika anda ingin membeli hartanah lelong pastikan anda mempelajari dahulu ilmu tentang hartanah lelong (termasuk cara pengiraan CHKT) supaya anda tidak mengalami kerugian.

Selain itu, anda boleh membeli rumah yang sedang dalam pembinaan (underconstruction­). Kebiasaannya, pemaju akan jual pada harga bawah nilai pasaran. Anda beli dahulu, kemudian jual rumah bila sudah siap dibina dan dapat kunci rumah.

#2 KONSEP BELI, SIMPAN, DAN JUAL

Seperti sedia maklum harga tanah akan terus meningkat dari masa ke semasa. Oleh itu, anda cari dan beli hartanah dengan harga semasa (atau bawah harga pasaran), dan simpan dalam jangka masa tertentu.

Kemudian, jual balik hartanah tersebut untuk menjana keuntungan. Anda boleh gunakan strategi ini tetapi perlu buat kajian terlebih dahulu.

Sama ada hartanah yang anda beli ada potensi untuk naik harga ataupun tidak. Contohnya, akan ada ataupun tidak pembangunan baru (seperti LRT, MRT atau stesen pengangkutan awam yang lain) di kawasan tersebut.

Ini adalah salah satu sebab sesebuah harga hartanah meningkat. Anda juga boleh belajar ilmu CHKT kerana ada cukai yang anda perlu bayar dalam tempoh jual balik hartanah yang dibeli.

#3 KONSEP BELI, BAIK PULIH DAN JUAL BALIK

Strategi ini sesuai bagi membeli rumah lelong atau rumah bawah nilai pasaran. Kebanyakan rumah lelong dijual dengan harga murah kerana banyak kerosakan atau terbiar tidak terjaga dan juga akibat daripada faktor bencana alam. 

Anda boleh menjana keuntungan dengan membeli rumah lelong kemudian baik pulih dahulu kerosakan yang ada dan jual balik dengan harga yang lebih mahal. Konsep ini memerlukan jangka masa yang lama untuk di baik pulih dan jual semula.

#4 KONSEP BELI, SIMPAN, DAN DAPATKAN ALIRAN TUNAI POSITIF

Ini adalah strategi yang paling ramai pelabur gunakan dan boleh memberi keuntungan berganda untuk jangka masa panjang. Anda boleh membeli rumah lelong, kemudian sewakan. Sebelum anda menggunakan strategi ini, dinasihatkan supaya anda merangka dahulu pelan tindakan dan buat kajian tentang peningkatan harga hartanah di kawasan tersebut. 

Dengan ini, anda boleh jual hartanah tersebut pada masa yang sesuai bagi mengelakkan daripada membayar CHKT yang tidak berpatutan. Keuntungan dari hasil sewaan itu akan sentiasa bertambah ke dalam akaun bank anda, jika anda sentiasa memastikan penyewa tidak memberikan masalah kepada anda.

Kesimpulan

Anda perlu memastikan matlamat yang ingin anda capai seterusnya pelajari ilmu yang berkaitan dengan hartanah sepert konsep, strategi atau teknik yang dapat membantu anda dalam merealisasikan matlamat anda. 

Sementara anda masih muda, kumpul dan kawal perbelanjaan anda supaya dapat dibuat modal pelaburan hartanah dan tangguh dahulu segala kehendak anda. Berjimat cermat dalam berbelanja dahulu untuk kesenangan di kemudian hari. Tak kan anda mahu menyewa sampai ke tua dan tidak berkeinginan untuk memiliki rumah sendiri.

Jika tuan puan perlukan maklumat lanjut, sila layari website:

www.NiagaHartanah.Com

Atau terus Call/Sms/Wassap di talian: 

012-9185187 En Wan Ejen Hartanah.

Terima Kasih.